जग्गाको मूल्य वृद्धिले गुरुत्वकर्षणको नियमलाई चुनौती, 'मूल्य वृद्धिको चक्र-व्यूहमा फसिसक्यौ'

काठमाडौं । घर जग्गालाई धेरैले सम्पन्नता र समृद्धिको प्रतिकका रुपमा हेर्छन् । आफ्नै बलबुतामा घरजग्गा जोड्नेहरु त छँदैछन्, नसके बाउबाजेले जोडेको सम्पत्ति बेचेरै भएपनि घर ठड्याउने प्रवृत्ति  नेपाली समाजमा व्याप्त छ ।

कोरोना भाइरसको महामारीका कारण अहिले धेरै क्षेत्रका आर्थिक गतिविधि प्रभावित भएका छन् । रेष्टुराँ र होटल, खुद्रा विक्री, यातायात आदि क्षेत्र महामारीको चपेटामा आएका छन् ।

कुनै क्षेत्रलाई महामारीले फिटिक्कै नछोएको जस्तो देखिन्छ भने, त्यो घर जग्गा बजार नै हो। विविध कारणले आर्थिक संकटमा परेका बाहेक, घर जग्गाको भाउ ओरालो लाग्ने ठूलो संकेत नै देखिएको छैन ।

अहिलेको समयमा नेपालमा मात्रै होइन विश्वभर अधिकांश स्थानमा यो प्रवृत्ति देखिएको छ । यसका कारणहरु फरक फरक भएपनि अहिले घर जग्गाको मूल्य वृद्धिको चक्र–व्यूहमा हामीहरु फसिसकेका छौं । 

बेलायतमा पनि अवस्था यस्तै छ । कयौं स्थानमा घरजग्गाको भाउ छोइ नसक्नु भएको छ । कोरोना भाइरसको महामारीका कारण बसाई सर्नेको संख्यामा भएको वृद्धि र हङकङबाट आएका आप्रवासीहरुका कारण दक्षिण पश्चिम बेलायतको डेभन नगरको इक्सेटरको घरजग्गा बजारमा उछाल आइरहेको छ ।

यहाँ घरहरु एक हप्ता भन्दा अलि बढी समयमै खरिद विक्री भइसक्छन् । आफूले सोमबार घरको लागि विज्ञापन राख्दा अर्को तीन दिनमै २५ भन्दा धेरैले सो विज्ञापन हेरेको साउथ गेट इस्टेटका निर्देशक जोनाथन न्यूवाल बताउँछन् । आगामी हप्ता सबै घर बिकी गरि सक्ने उनको आशा छ । 

बेलायतले भिसा खुला गरेपछि हङकङेलीहरुको आगमन बढेको छ । ती मध्ये केहीले टन्नै पैसा बोकेर आएकोले घर किन्ने क्रम पनि बढेको छ । यसरी आउने मध्ये धेरै डाक्टर, वकिल, लेखापाल जस्ता पेशाकर्मीहरु छन् ।

हुन त उनीहरुले हङकङमा थोरै सम्पत्ति बेचेर पनि बेलायतमा धेरै सम्पत्ति जोड्न सक्ने न्यूवालको भनाइ छ । महामारी चलिरहेको समयमा  पनि घर जग्गा बजारमा ‘बूमिङ’ भइरहेो एक्सेटर एउटा मात्रै ठाउँ होइन । सन् २०२० मा अर्थमन्त्रीले स्टयाम्प डयूटी कटौती गरेपछि दक्षिण पश्चिम बेलायतमा घर किन्नेको लर्को नै लागेको छ ।  

गत वर्षको सोही अवधिको तुलनामा जनवरीमा घरको औसत मूल्य ११ प्रतिशतले बढेर २ लाख ५५ हजार ५५६ पाउन्डसम्म पुगेको गत हप्ता सार्वजनिक भएको देशव्यापी तथ्यांकले देखाएको छ ।

वर्षको शुरुमै घरको भाउ यसरी आकासिएको यो सन् २००५ यताकै पहिलो पटक हो । बैंक अफ इंगल्यान्डले एक पछि अर्को गर्दै तीन पटक ब्याजदर बढाएपछि धितोमा लिइएको कर्जाको ब्याज बढेर सर्वसाधारणहरुको जीवनयापन खर्चमा तीन दशकयताकै उच्च दबाब देखिएको छ । कोभिडका कारण उत्पन्न घरजग्गा बजारको उछालले भने गुरुत्वाकर्षणको नियमलाई नै निरन्तर चुनौती देला कि यो मूल्य वृद्धिको फोका फुट्ला भन्ने प्रश्न उब्जाएको छ । 

अर्थमन्त्री रिशी सुनाकले महामारीको बेलामा मागलाई टेवा दिन स्टयाम्प शूल्कमा गरेको कटौती सकिएको भएपनि विक्रेताहरुको अभाव, ठाउँ खोज्नेको लर्को र धितोमा न्यून ब्याजदरका कारण घरजग्गा बजार तातिएको छ ।

क्यापिटल इकोनोमिकसका अनुसार क्रेताहरुमा माग बढेपछि सन् २०१९ को अन्त्ययता घरको मूल्य १८ प्रतिशतले बढेको छ, फ्ल्याटको मूल्य त झन दोब्बर दरमा बढेको छ । स्ट्याम्प शुल्कको टेवा यसको एउटा हिस्सा मात्रै भएको साभिल्समा आवासीय अनुसन्धान प्रमुख लुसियन कूक बताउँछन् । महामारी र त्यसपछिका एक पछि अर्को बन्दाबन्दीका कारण उत्पन्न परिणाम पनि यसको अर्को कारक हो । 

धितोमा लिइएको ऋणमा न्यून ब्यादरका कारण पनि मानिसहरुलाई आफ्नै घर वा फ्ल्याट लिने लालसा बढेको छ । यस्तोमा आपूर्ति भन्दा माग धेरै भएपनि मूल्य यसै पनि बढ्ने भइहाल्यो । सरकारले स्टयाम्प करमा गरेको कटौतीका कारण घरजग्गामा ५ लाख पाउन्ड सम्मको कर घटेको थियो । यसले पनि घर खरिदमा एक प्रकारको सनक उत्पन्न गराएको थियो । अहिले चाँहि घर जग्गा बजारमा विक्रीका लागि धेरै घर उपलब्ध नभएपनि पहिलाको धङधङी बाँकी छ । 

अहिले घरजग्गा विक्री गर्ने एजेन्सीहरुमा विक्रीका लागि खासै धेरै घरजग्गा छैन । तर बजारमा प्रतिस्पर्धा चुलिएको अवस्थामा क्रेता भेट्न लाग्ने समय भने ह्वात्तै घटेको छ । तत्कालै थप घरहरु उपलब्ध हुन्छन् नै भन्ने छैन । तर एजेन्टहरुलाई घर खोजिदिन अनुरोध गर्ने क्रेताको संख्या बढेको छ ।

यो वर्ष आपूर्ति सामान्य स्तरमा आउने भएपनि माग धान्नै नसक्ने स्तरमा रहेको घरजग्गा सम्बन्धी परामर्श दिने बहुराष्ट्रिय कम्पनी नाइट फ्र्याङ्कमा बेलायती आवास अनुसन्धान प्रमुख टम बिल बताउँछन् ।

धितोमा ऋणको ब्याजदर कीर्तिमानी न्यून स्तरमा हुनु र घर परिवारहरुसँग लकडाउनका बेलामा गरेको बचतको अर्थ गर्मीयाम सम्म पनि मूल्यमा तीव्र वृद्धिको प्रवृत्तिले निरन्तरता पाउने क्यापिटल इकोनोमिक्समा घरजग्गा अर्थशास्त्री  एन्ड्रिउ विशार्ट बताउँछन् ।

थप क्रेताहरु आए भने घर जग्गा बजारले केही राहत पाउने भएपनि यति ठूलो मूल्य वृद्धिलाई घरजग्गा बजारले कसरी थेग्ला भन्ने प्रश्न अनुत्तरित छ । यो वर्षको अन्त्यमा बेलायतमा महँगी ७ प्रतिशत माथि उक्लिने प्रक्षेपण बीओईले गरेको छ । यसले सर्वसाधारणहरुको खर्च क्षमता खुम्च्याउने छ । 

केन्द्र बैंकले महँगी नियन्त्रण गर्न ब्याजदर निरन्तर बढाइरह्यो भने अहिले करीब १ दशमलव ५ प्रतिशत रहेको धितोको औसत ब्याजदर क्रिस्मससम्म बढेर झन्डै २ दशमलव ५ प्रतिशतमा पुग्नेछ ।

थ्रेडनिडल स्ट्रिटका रेट–सेटरहरुले महँगीको दबाब कम गर्न गत बिहिबार तीन महीनामा दोस्रो पटक ब्याजदर बढाउने पक्षमा मत दिएका छन् । बैंकले अरु चार पटक ब्याजदर बढाउने अपेक्षा गरिएको छ । एक पटकमा शून्य दशमलव २५ प्रतिशत मात्रै बढाइयो भने पनि ब्यादर अर्को १ प्रतिशत बढ्नेछ । यसले बेलायतमा भ्यारिएबल मोर्टगेज दर भएका करीब २२ लाख घर धनीहरुलाई ठूलै झट्का दिनेछ । 

बैंक दर शून्य दशमलव ५ प्रतिशतले बढ्ने बित्तिकै अहिले स्ट्यान्डर्ड मोर्टगेज दरमा २ लाख पाउन्ड कर्जा लिएका ऋणीहरुले वर्षमा अतिरिक्त ५०४ पाउन्ड तिर्नु पर्ने अनुमान नेशनवाइडले गरेको छ ।   

अहिले घरजग्गा बजारको लागि दुई ओटा ठूलो खतरा अपेक्षा गरिएभन्दा धेरै नै जिद्दी बनेको महँगीका कारण  रेट–सेटरहरुले थप आक्रामक कदम चाल्ने सम्भावना र मूल्यमा निरन्तर वृद्धिका कारण घरजग्गाको मूल्यांकनमा भइरहेको वृद्धि रहेको क्यापिटल इकोनोमिक्सका विशार्ट बताउँछन् । बैंकले ब्याजदर २ प्रतिशत वा सो भन्दा बढी बढाउनु पर्यो भने घर जग्गाको मूल्य घट्न सक्ने उनको भनाई छ । 

विक्रीका लागि थप घरको उपलब्धता, जीवनयापन खर्च धान्नै नसकिने खतरा र उच्च मोर्टगेज लागतले बजारलाई सन्तुलनमा ल्याउने र मूल्य थोरै मात्रै बढ्न सक्ने अपेक्षा गरिएको छ । 

वर्षको बाँकी अवधिमा घर जग्गाको मूल्य वृद्धि सुस्ताएर एकल अंकमा आउँछ भन्ने अनुमान गर्न सकिन्छ । गत वर्ष सकिँदा घरको मूल्य दोहोरो अंकले बढेको थियो । अहिले मूल्यको स्तर हेर्दा फेरि यस्तो हुन्छ भनेर अनुमान गर्न गाह्रो भएको नेशनवाइडमा प्रमुख अर्थशास्त्री रोबर्ट गार्डनर बताउँछन् ।

यस अघि कहिले नदेखिएको स्तरमा पुगेको भाउको कारण मानिसहरुको घर किन्न सक्ने सामथ्र्य झन झन खस्किँदै गएको छ । यसले पनि घरको मूल्य घटाएर थप दीगो स्तरमा ल्याउने तत्वको रुपमा काम गर्नेमा उनले जोड दिएका छन् ।  

घर जग्गा बजार अत्यास लाग्दो मूल्य वृद्धिका साथ सधैं गरुत्वाकर्षणको नियम उल्लंघन गरिरहन सक्दैन । तर अहिले घर मालिकहरुका लागि मुख्य प्रश्न घरको मूल्य सुरक्षित रुपमा घटेर सामान्य स्तरमा फर्किन्छ कि मूल्य वृद्धिको फोका फुटेर अन्य दूघर्टना निम्तिन्छ भन्ने छ । 

एजेन्सीको सहयोगमा